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童先生与汤先生、陈女士等房屋买卖合同纠纷一

作者:律师咨询 时间:2019-03-30 09:28   
法律速递
 
《北京市动迁安置房管理办法》第二十三条动迁安置房在取得房地产权证后的3年内,不得转让、抵押,但依法发生继承等非交易类行为以及由原安置区、县的住房保障房屋管理局按照有关规定组织回购的除外。
 
如何理解“一方未经对方同意出售夫妻共同所有的房屋”
 
婚姻法第十七条规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻双方共同所有”。该法条明确说明我国婚姻法是以婚后所得共同制为法定的夫妻财产制。所谓婚后所得共同制,是指婚姻关系存续期间夫妻一方所得和双方共同所得的财产除特有财产外,均归夫妻双方共同共有的夫妻财产制度。由此可知,夫妻婚后所得购买的房屋一般属于夫妻共同共有。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋,而不包含夫妻按份共有房屋在内。
 
案情经过
 
2013年11月27日童先生、汤先生在北京周康房地产有限公司中介下,签订《北京市康桥镇XXX室房产买卖合同》,合同约定,汤先生将该房屋(建筑面积为82.84平方米)以120万元之价出售给童先生,并对付款方式做了约定;汤先生保证房屋产权证办理时,产权人汤先生为房屋产权登记人(该房屋为5人共有);待汤先生房产证符合可以办理交易过户之日起5个工作日内配合童先生过户;并对违约责任等内容作出了约定。同日,汤先生等4人出具了《承诺书》1份,该4人承诺已得到该房屋配套商品房原购房人之一的陈女士授权同意出售该房屋,由此产生的一切法律事实均代表汤先生5人共同意思表示,承担相应的法律责任,并将该房屋交付童先生,童先生开始在该房屋内居住至今。后因该房屋被法院查封等原因,汤先生产权证一直未能办理。根据规定该房产大产权证、动迁协议同时满3年就可以办理产权过户手续。由于汤先生未按约履行,童先生向法院提出诉讼请求:要求汤先生5人取得产证后协助将上述房屋产权变更登记至自己名下。
 
汤先生等4人对童先生诉称的事实与理由均无异议,但陈女士不同意,辩称,房屋出售过程中所有自己的签名均非本人所签,也未征得本人同意,其对此均不知情,其他4人共同出具的《承诺书》自己也不知道,汤先生也从未告知自己房屋出售的相关情况,汤先生等4人的行为侵犯了自己的相关权益,故不同意童先生的诉求。
 
第三人北京周康房地产有限公司称,该房屋确系汤先生5人的动迁安置房,该房屋大产证办理在第三人名下,现已可办理小产证。该房屋目前已被法院司法查封,是否符合办理过户手续的条件由法院判定。
 
律师析理
 
童、汤之间签订的《北京市康桥镇XXX室房产买卖合同》是双方真实意思表示,具备买卖合同主要条款,且不违反法律、法规强制性规定,应属合法有效,双方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。陈女士作为汤先生的配偶,虽未在转让协议上签字,并表示对于房屋的买卖情况一无所知,律师以为,陈女士对于家庭中动拆迁情况以及分配安置系争房屋一事是清楚的,但却对系争房屋的使用状况及管理情况,没有任何形式的关注和监管,直至法院通知其参加诉讼。作为权利人的陈女士对系争房屋不闻不问,如此长期对房屋权利的漠视和放任,实有悖常理,足以视为其对汤先生处分系争房屋行为的认可,故陈女士仅以对房屋出售不知情作为不同意童先生诉请的抗辩,难以得到支持。现该房屋已符合办理小产证的条件且具备拆迁房过户条件,应予协助童先生办理该房屋小产证。
 
裁判结果
 
一、汤先生5人于本判决生效之日起十五日内办理北京市浦东新区XXX室房屋的产权登记,第三人北京周康房地产有限公司予以协助;
 
二、上述第一项履行完毕后十五日内,汤先生5人协助童先生办理将北京市浦东新区XXX室房屋产权登记至童先生名下。
 
小小贴士
 
1、如何认定夫妻另一方是否作出同意的意思表示
 
法律框架内的同意即为意思表示。反映到日常生活中,夫妻另一方同意其配偶对夫妻共同所有房屋进行出售,可有书面、口头、电话等多种意思表现形式。对此,第三人只要在诉讼中能举证加以证明即可。但值得注意的是,现实生活中,也存在很多第三人在签订共有房屋出售合同时征求夫妻另一方意见,夫妻另一方未明确表态的情形。根据《民法通则意见》第66条的规定,如果夫妻另一方虽未对房屋出售事宜明确表示意见,但其行为已经表明其同意出售的,则可直接认定其对出售已经默示同意。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追认同意则在所不问。
 
2、如何理解“同意”的意思表示范围。
 
在现实中,经常会出现夫妻另一方参与了房屋买卖合同的前期协商过程,但在最后签约时并未在场的情形。如果事后房屋价格上涨,夫妻另一方往往以其签约时不在场,最后签订价格未经其同意为由,要求取回房屋。对此,要注意把握同意的意思表示范围是否包括出售价格、付款方式、交付时间等。我们认为,从维护交易安全、夫妻间人身及财产关系的特殊性出发,本条所称同意应为夫妻另一方对其配偶出售房屋的概括授权。